Atualizado em: Maio de 2025 | Tempo de leitura: 10 min
Revisado por: Equipe Editorial com consultoria jurídica (OAB-SP)
A Lei nº 8.245/1991 conhecida como Lei do Inquilinato estabelece direitos e obrigações claras para inquilinos e proprietários. Conhecê-la é a melhor forma de evitar conflitos, pagar apenas o que é devido e proteger sua moradia.
A base legal: a Lei do Inquilinato
A Lei nº 8.245/1991, com as alterações da Lei nº 12.112/2009, regula as locações urbanas no Brasil. Ela se aplica a imóveis residenciais e comerciais e define com precisão o que cada parte pode e deve fazer.
Neste artigo, focamos exclusivamente na locação residencial.
Direitos do inquilino
1. Receber o imóvel em condições de uso
O proprietário tem a obrigação legal de entregar o imóvel em perfeito estado para habitação. Isso inclui instalações elétricas, hidráulicas e estrutura física funcionando corretamente.
Se o imóvel for entregue com defeitos, o inquilino tem direito de:
- Exigir que o proprietário faça os reparos antes de se mudar
- Registrar os defeitos na vistoria de entrada para não ser responsabilizado no fim do contrato
2. Não ser perturbado no uso do imóvel
O proprietário não pode entrar no imóvel sem autorização do inquilino, mesmo sendo o dono. A posse do imóvel é do inquilino durante a locação. Visitas precisam ser previamente acordadas.
3. Preferência na compra em caso de venda
Se o proprietário decidir vender o imóvel, o inquilino tem direito de preferência — ou seja, deve ser notificado com antecedência e pode adquirir o imóvel nas mesmas condições oferecidas a terceiros.
O prazo para exercer esse direito é de 30 dias após a notificação formal.
4. Rescisão sem multa após 30 meses de contrato
Contratos com prazo determinado de 30 meses ou mais permitem que o inquilino saia sem pagar multa após o término do prazo inicial.
Em contratos com prazos menores (como 12 meses), a rescisão antecipada gera multa — mas essa multa deve ser proporcional ao tempo restante do contrato, não ao valor total.
5. Aviso prévio de 90 dias antes de retomada pelo proprietário
Nos casos em que o proprietário queira retomar o imóvel para uso próprio ou de familiares (após o término do prazo contratual), ele deve notificar o inquilino com pelo menos 90 dias de antecedência.
6. Não ser despejado sem processo judicial
O despejo forçado, sem ordem judicial, é ilegal. Mesmo em caso de inadimplência, o proprietário precisa entrar com ação judicial e aguardar decisão para reintegrar a posse.
7. Receber comprovante de todos os pagamentos
O proprietário é obrigado a fornecer recibo de todos os valores recebidos (aluguel, condomínio, taxas). Guarde todos os comprovantes pelo prazo de prescrição (5 anos).
Deveres do inquilino
1. Pagar o aluguel e encargos pontualmente
O aluguel deve ser pago até a data prevista no contrato. Atrasos geram multa de 2% sobre o valor e juros de 1% ao mês, além de possibilitar ação de despejo por falta de pagamento.
2. Cuidar do imóvel como se fosse próprio
O inquilino deve manter o imóvel em bom estado de conservação e realizar as manutenções de uso corrente — substituição de lâmpadas, limpeza de ralos, pequenos reparos de desgaste natural.
3. Não realizar obras sem autorização
Qualquer modificação estrutural ou de maior impacto exige autorização escrita do proprietário. Obras realizadas sem autorização podem obrigar o inquilino a desfazê-las sem direito a indenização.
Obras de urgência (como reparo de vazamento que pode causar dano ao imóvel) podem ser realizadas pelo inquilino sem autorização prévia — mas o proprietário deve ser notificado imediatamente e é obrigado a reembolsar os custos.
4. Devolver o imóvel nas mesmas condições
Ao fim do contrato, o imóvel deve ser devolvido no mesmo estado em que foi recebido, conforme o laudo de vistoria de entrada. O desgaste natural pelo uso não conta — mas danos, arranhados, buracos e sujeira são de responsabilidade do inquilino.
5. Não sublocar sem autorização
Sublocar o imóvel — parcial ou totalmente — sem autorização expressa do proprietário é motivo de rescisão de contrato.
6. Comunicar problemas ao proprietário
Se houver problemas estruturais, vazamentos vindos de outros apartamentos ou necessidade de reparos que são obrigação do proprietário, o inquilino deve comunicar formalmente (preferencialmente por escrito) o mais rapidamente possível.
Quem paga cada reparo?
Esta é a principal fonte de conflitos. A regra geral é:
| Tipo de reparo | Responsabilidade |
|---|---|
| Infiltração estrutural / telhado / fachada | Proprietário |
| Encanamento principal (não causado pelo inquilino) | Proprietário |
| Instalação elétrica (defeito estrutural) | Proprietário |
| Substituição de lâmpadas | Inquilino |
| Conserto de torneira com uso normal | Inquilino |
| Pintura (desgaste por uso) | Inquilino (ao sair) |
| Pintura (defeito de umidade estrutural) | Proprietário |
| Reparo de fechadura por desgaste | Inquilino |
| Reparo de fechadura por defeito de fabricação | Proprietário |
Em caso de dúvida, a premissa é: danos causados pelo tempo e uso normal = proprietário; danos causados pelo uso do inquilino = inquilino.
O que fazer em caso de conflito
- Comunique por escrito — WhatsApp, e-mail ou carta registrada. Mantenha registro de todas as comunicações
- Cite a Lei do Inquilinato — muitos conflitos se resolvem quando o inquilino demonstra conhecer seus direitos
- Procure mediação — o PROCON oferece mediação gratuita em conflitos locatícios
- Recorra ao Juizado Especial Cível — para causas de até 40 salários mínimos, sem necessidade de advogado
Perguntas frequentes
O proprietário pode aumentar o aluguel a qualquer momento?
Não. O reajuste só pode ocorrer anualmente e pelo índice previsto em contrato.
Posso abandonar o imóvel sem avisar?
Não. O inquilino deve comunicar a saída com 30 dias de antecedência. A falta desse aviso gera obrigação de pagar o equivalente a 1 mês de aluguel.
O proprietário pode entrar no imóvel na minha ausência?
Não, sem autorização. Em emergências (risco à estrutura do prédio, por exemplo), o condomínio pode autorizar acesso, mas o inquilino deve ser notificado imediatamente.
